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北京商业楼房产税之商业楼政策

发布时间:2019-12-25|浏览次数:13|

楼房产税,商业楼的特性是由其土地使用性质和房屋性质共同决定的,前者主要有住宅用地和非住宅用地的区别, 后者可分为住宅房屋和非住宅房屋。对于一般的住宅 楼或商业楼, 土地使用性质与房屋性质应该是一致的,但由于商业楼有整体 规划、区别功能的特点,兼具二者属性,因此同一幢商业楼中的不同房屋可能有 不同属性,同一间房屋的土地使用性质和房屋性质也可能不同。

商业房的使用期限:

房屋的土地使用年限是由房屋的土地性质决定的,并不是由房屋性质决定 的。 依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条 规定:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

(一) 居住用地七十年; (二) 工业用地五十年; (三) 、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四) 商业、旅游、娱乐用地四十年; (五) 综合或者其他用地五十年。 《上海市土地使用权出让办法》第十三条作了与上文相同的规定。 根据上述法规可知,我国的土地使用规划用途包括以上五类,分别有不同的 使用年限, 上海市城市规划与国土资源管理局的部分公告中,某些地块的土地用 途明确标为“商业” ,但由于“商业”不属于法定土地使用分类,因此无法据此 得知其使用年限; 但由于商业楼兼具居住用地和商业用地的性质,在目前无法律 明确限定的情况下,一般归为综合或者其他用地,其使用期限为 50 年。 商业楼土地作为综合用地,其特点是各用途不动产之间可以分割,最终使用 者为不同的单位个人, 不同用途界限较为清楚,因此实践中也存在按照综合用地 所包含的具体土地用途分别确定出让年期的情况。因此,商业楼的具体使用期限 应该根据土地管理部门实际颁发的《土地使用权证》确定,存在 40 年、50 年和 70 年三种情况,分别对应商业用地、综合用地和居住用地。 风险: 1、由于商业楼并不对应某一个明确的法律概念,因此,与开发商之间的约定尤 为重要。 由于土地的使用权证和用途是开发商规划立项时确定的,所以必须充分 了解这方面的情况,才可明确知道土地的使用期限。 2、商业用房的使用期限一般不超过 40 年,有的房产由于建设周期较长,交付给 业主时期限可能只剩下 30 年,作为住宅购买的业主需尽量规避这样的期限较短 的风险。 3、土地使用权期限届满后,需要继续购买新的土地使用权方可继续居住。目前 大部分城市对于住宅的土地使用权期限续租问题基本上是不再收费或收取较低 的续租费,但是对于商业项目基本上收费都很好,价款相当于重新拍卖,大大增 加了相应成本。

商业房的贷款:

关于商业房的贷款问题,目前有以下的规定可以参考: 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发[2003]121 号)第五条规定:借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过 60%,贷款 期限最长不得超过 10 年,所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商业 房” 名义申请银行贷款的, 商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执

行 《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管 理的通知》 :对以“商业房”名义申请贷款的,首付款比例不得低于 45%, 贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。 因此,目前商业房贷款一般仍按照个人商业用房贷款管理规定执行,指的是 个人商业用房的贷款,与个人住房贷款相比,在贷款利率、首付比、贷款年限上 均存在差异。

商业房的物业费、税费:

国家税务总局在《国家税务总局关于个人出租商业房征税问题的批复》 (国税函[2002]74 号)中就商业房的征税问题作出批复: 为了住房制度改革,建立和管理好我国住房租赁市场秩序,鼓励个人将多 余房屋出租,以满足一部分人是中低收入者对住房的需求,财政部和总局联合 下发的《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》中第二条:“对个人按市场价 格出租的居民住房,其应缴纳的营业税暂减按 3%的税率征收,房产税暂减按 4%的 税率征收” 的规定,具体含义是:“对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的, 其应缴纳的营业税暂按 3%的税率征收,房产税暂按 4%的税率征收;对于居民住房 出租后用于生产经营的,其缴纳的营业税仍应按 5%的税率征收,房产税按 12%的 税率征收。 你局应按上述政策规定解释,对个人出租商业房的,根据出租后房屋的实 际用途确定相应的房产税、营业税税率计征房产税、营业税。 由上述批复内容,我认为商业楼的税费问题应根据商业楼各基本单位房屋的 实际用途确定,而非土地使用用途确定,即若转让、出租是用于商业目的,则其 税费应按各地商业房地产税率征收。若是用于住宅目的,则应按普通住宅房地产 税率征收。 物业费是为了维护房屋的正常使用功能而收取的,与房屋使用用途这项属性 关联较为密切, 而与土地使用性关联较小,在征询过上海市住房保障与房屋管理 局后,确定上海市应按商业楼的各单元房屋使用用途区分收费。

商业房的户口问题:

《上海市常住户口管理规定》第十八条: “本市非农业户口居民(本市大中专 院校学生集体户口、 科研单位学生集体户口和各部、各省市驻沪办事处工作 户口人员除外)以购买、交换、分配等合法方式取得住宅商品房、售后公房等住

房权或者公有居住房屋承租权的,可以在房屋所在地公安派出所办理户口迁 移。 ” “本市农业户口居民以购买、继承等合法方式取得住宅商品房、售后公房等 住房权的,经区、县公安机关批准后,本人及其配偶、未成年子女可以在房屋 所在地公安派出所办理户口迁移,并登记为非农业户口。 ” 此处,办理户口迁移的条件是取得住宅商品房、售后公房权或者共有居 住房屋承租权。此处,住宅商品房、售后公房、共有居住房屋应是按房屋的性质 和权属划分,均不是法律上的土地使用概念,因此,商业房的户口迁入问题不应 由其土地性质决定,亦是依房屋性质(住宅用房或非住宅用房) ,若房产证上明 确为住宅用房,则可办理户口迁移。


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